Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm; ekonomik ömrünü tamamlamış, güncel güvenlik beklentilerini karşılamayan veya deprem riski taşıdığı belirlenen yapıların yenilenmesi ya da teknik olarak uygun olması halinde güçlendirilmesi sürecidir. Amaç yalnızca eski bir binayı yıkıp yerine yenisini yapmak değildir; daha güvenli, daha işlevsel, daha düzenli ve çağdaş yaşam alanları oluşturmaktır.
Dönüşüm projelerinde taşıyıcı sistem güvenliği, güncel yapı mevzuatı, zemin koşulları, mimari kullanım kalitesi, enerji verimliliği ve çevreyle uyum birlikte değerlendirilir. Böylece yapı güvenliği artırılırken kent dokusunun daha nitelikli hale gelmesi de hedeflenir.

ULAŞ İNŞAAT, farklı yapı türlerinde edindiği uygulama tecrübesini kentsel dönüşüm projelerine bütüncül bir bakış açısıyla taşır. Konut, ticari yapı, otel ve endüstriyel tesislerde kazanılan saha deneyimi; planlama, mühendislik, malzeme seçimi ve uygulama disiplininin birlikte yürütülmesine katkı sağlar.
Her projede temel yaklaşımımız; yapının mevcut durumunu doğru analiz etmek, kat maliklerinin beklentilerini netleştirmek, teknik ve idari süreçleri anlaşılır biçimde yönetmek, uygulanabilir bir iş programı oluşturmak ve taahhüt edilen kalite standardını proje sonuna kadar korumaktır.
Proje başlangıcından anahtar teslimine kadar mimari, statik, mekanik ve elektrik disiplinlerinin uyum içinde ilerlemesi; malzeme seçimlerinin kayıt altına alınması; iş programının takip edilmesi ve uygulamanın denetlenebilir olması, sağlıklı bir kentsel dönüşüm sürecinin temelini oluşturur.

Bir binanın yalnızca yaşı, tek başına dönüşüm kararı vermek için yeterli değildir. Taşıyıcı sistem durumu, beton ve donatı özellikleri, zemin koşulları, geçmişte yapılan müdahaleler, yapıdaki hasarlar ve güncel deprem güvenliği kriterleri birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle deprem riski yüksek bölgelerde bulunan eski yapılarda teknik inceleme yapılması önemlidir. Zaman içinde oluşan malzeme yorgunluğu, korozyon, uygunsuz tadilatlar veya yetersiz taşıyıcı sistem özellikleri yapı güvenliğini azaltabilir. Bu nedenle karar süreci teknik veriye dayanmalıdır.
Kentsel dönüşümde iki temel uygulama seçeneği öne çıkar: mevcut yapının güçlendirilmesi veya yapının tamamen yenilenmesi. Hangi seçeneğin doğru olduğu; teknik raporlar, imar koşulları, yapının mevcut taşıyıcı sistemi, maliyet, kullanım hedefleri ve maliklerin ortak kararı dikkate alınarak belirlenir.
Güçlendirme; teknik olarak uygulanabilir ve ekonomik açıdan anlamlı olduğu durumlarda mevcut taşıyıcı sistemin performansını artırmaya yönelik bir çözümdür. Yeniden yapım ise özellikle yapı ömrünün dolduğu, ciddi risklerin bulunduğu veya mevcut yapının yeni ihtiyaçlara cevap veremediği durumlarda daha kapsamlı bir çözüm sunar.
Karar verilmeden önce alternatiflerin aynı teknik çerçevede karşılaştırılması önemlidir. Sadece ilk yatırım bedeline bakmak yerine yapının uzun vadeli güvenliği, bakım ihtiyacı, kullanım konforu ve gayrimenkul değeri de değerlendirmeye dahil edilmelidir.

Sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için ilk adım, yapıdaki hak sahiplerinin ortak hedef üzerinde mümkün olduğunca erken uzlaşmasıdır. Kat maliklerinin beklentileri, bağımsız bölüm dağılımları, yeni yapıdan beklentiler, ortak alan ihtiyaçları ve finansman modeli başlangıçta açık biçimde konuşulmalıdır.
Bu aşamadan sonra mevcut yapı ve arsa bilgileri toplanır; belediye ve tapu kayıtları incelenir; gerekiyorsa mevcut mimari ve statik projeler temin edilir. Projelerin bulunamadığı hallerde rölöve, ölçüm ve yerinde teknik inceleme çalışmalarıyla mevcut durum belgelenir.
Her yapı için süreç detayları değişebilse de, profesyonel bir kentsel dönüşüm projesi genel olarak aşağıdaki çalışma sırasıyla ilerler:
1. Mevcut tapu, imar, mimari ve statik proje bilgilerinin toplanması ve ön inceleme yapılması.
2. Yapının taşıyıcı sistemi, mevcut hasarları ve saha koşullarının uzman ekiplerce değerlendirilmesi.
3. Gerekli olması halinde riskli yapı tespitine yönelik yetkili süreçlerin başlatılması ve ilgili belgelerin hazırlanması.
4. Kat maliklerinin beklentileri doğrultusunda fizibilite, yeni yapı senaryosu ve bağımsız bölüm planlamasının oluşturulması.
5. Mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinin hazırlanması; imar ve ruhsat koşullarının netleştirilmesi.
6. Müteahhitlik sözleşmesinin; süre, malzeme standardı, teslim kapsamı, cezai şartlar ve teknik eklerle birlikte açık biçimde düzenlenmesi.
7. Yıkım gerekiyorsa izinlerin alınması, güvenli yıkım planının uygulanması ve saha hazırlığının tamamlanması.
8. Ruhsat sonrasında kaba yapı, ince işler, tesisatlar ve cephe uygulamalarının iş programına uygun yürütülmesi.
9. Yapı denetimi, belediye kontrolleri ve ilgili teknik kontrollerin proje boyunca eksiksiz takip edilmesi.
10. İnşaatın tamamlanmasının ardından kabul, eksiklerin giderilmesi, iskan ve teslim süreçlerinin yürütülmesi.

Riskli yapı süreci, mevzuatta tanımlanan yetkili kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yürütülür. Yapıdan alınan numuneler, taşıyıcı sistem gözlemleri, mevcut projeler ve hesaplamalar birlikte değerlendirilerek teknik rapor oluşturulur. Raporun resmi sürece dahil edilmesi halinde bildirim, itiraz ve devam eden işlemler ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.
ULAŞ İNŞAAT açısından teknik rapor yalnızca resmi bir belge değil, proje kararlarını yönlendiren temel veri kaynağıdır. Mevcut yapının güçlü ve zayıf yönleri bilinmeden doğru maliyet, doğru süre ve doğru uygulama yöntemi belirlemek mümkün değildir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, maliklerle yüklenici arasındaki ilişkinin teknik ve hukuki çerçevesini belirler. Sözleşmenin yalnızca teslim tarihini ve bağımsız bölüm paylaşımını içermesi yeterli değildir. Kullanılacak malzeme grupları, uygulama standartları, iş programı, ortak alanlar, teslim seviyesi, değişiklik yönetimi, gecikme hükümleri ve sorumluluklar açıkça yazılmalıdır.
Şeffaf ve ayrıntılı bir sözleşme, proje sırasında ortaya çıkabilecek yorum farklarını azaltır. Teknik şartname ne kadar net hazırlanırsa, kalite kontrol ve teslim aşamasında tarafların aynı standardı esas alması o kadar kolay olur.

ULAŞ İNŞAAT, kentsel dönüşüm projelerinde keşif, ön fizibilite, proje koordinasyonu, yapım organizasyonu ve anahtar teslim uygulama hizmetlerini tek süreç altında yönetmeyi hedefler. Böylece maliklerin farklı disiplinler arasında bilgi kaybı yaşamasının önüne geçilir ve kararların uygulamaya doğru aktarılması sağlanır.
İnşaat sürecinde saha imalatlarının projeye uygunluğu, malzeme teslimleri, iş programı, alt yüklenici koordinasyonu ve kalite kontrolleri düzenli takip edilir. Projenin yalnızca tamamlanması değil; öngörülen kalite seviyesinde, kontrol edilebilir ve kayıtlı bir süreçle tamamlanması esastır.
Sağlıklı bir fizibilite hazırlayabilmek için tapu bilgileri, arsa payları, mevcut bağımsız bölüm listesi, imar durumu, mevcut proje kayıtları ve malik beklentileri birlikte ele alınmalıdır. Bu veriler, yeni yapının yaklaşık büyüklüğünü, bağımsız bölüm dağılımını, otopark ve ortak alan çözümünü, maliyet yapısını ve proje süresini doğrudan etkiler.
Dönüşüm kararından önce teknik verilerin yanı sıra finansal modelin de açıklığa kavuşturulması gerekir. Malik katkısı, arsa payı karşılığı model, kredi seçenekleri ve varsa kamu destekleri proje özelinde değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm uygulamaları Türkiye genelinde, ilgili mevzuat ve yerel imar koşulları çerçevesinde gerçekleştirilebilir. Her ilçe ve parsel için yapılaşma koşulları farklı olabileceğinden, aynı şehir içinde dahi proje sonuçları değişebilir. Bu nedenle ilk değerlendirme mutlaka parsel bazında yapılmalıdır.
Yapının yenilenmesine karar verilmesi halinde yıkım çalışmaları gerekli idari izinler ve iş güvenliği tedbirleri tamamlandıktan sonra gerçekleştirilir. Yıkım öncesinde yapı çevresi, komşu binalar, altyapı bağlantıları, söküm gerektiren unsurlar ve atık yönetimi planlanmalıdır.
Profesyonel yıkım organizasyonu, yeni inşaatın başlangıç takvimini doğrudan etkiler. Bu nedenle yıkım; yalnızca binanın kaldırılması değil, şantiyenin yeni yapım sürecine güvenli biçimde hazırlanması olarak ele alınmalıdır.

Proje süresi; maliklerin karar alma hızı, resmi işlemler, proje ve ruhsat aşaması, yıkım, zemin koşulları, yapı büyüklüğü, imalat tekniği ve tedarik programına göre değişir. Yeniden yapım projeleri genellikle güçlendirme projelerinden daha uzun bir takvim gerektirir.
Gerçekçi süre planlaması için yalnızca inşaat süresine değil; ön hazırlık, sözleşme, proje, ruhsat, yıkım, şantiye kurulumu, resmi kontroller ve teslim işlemlerine de iş programında yer verilmelidir.
• Deprem güvenliği ve taşıyıcı sistem performansının güncel standartlara yaklaştırılması.
• Daha işlevsel planlama, modern tesisatlar ve yenilenmiş ortak alanlar sayesinde yaşam konforunun artması.
• Yeni yalıtım ve bina kabuğu çözümleriyle enerji kullanımının daha kontrollü hale gelmesi.
• Otopark, asansör, erişilebilirlik ve ortak kullanım alanlarının güncel ihtiyaçlara göre yeniden ele alınabilmesi.
• Bakım ihtiyacı yüksek eski yapı yerine daha uzun ömürlü ve yönetilebilir bir bina elde edilmesi.
• Konum ve proje kalitesine bağlı olarak gayrimenkulün piyasa algısının ve kullanım değerinin güçlenmesi.

Hayır. Teknik değerlendirme sonucunda yapının güçlendirilmesi mümkün ve rasyonel bulunursa, uygun projelendirme ile mevcut yapı korunarak güvenlik seviyesi artırılabilir. Ancak güçlendirme kararı mutlaka mühendislik hesaplarına dayanmalı; yapının kalan kullanım ömrü, maliyeti ve uygulanabilirliği birlikte incelenmelidir.
Firma seçiminde yalnızca toplam fiyat üzerinden karar verilmesi önemli riskler doğurabilir. Firmanın teknik kadrosu, geçmiş uygulamaları, sözleşme yaklaşımı, iş programı, malzeme standardı, mali yeterliliği, şantiye organizasyonu ve teslim sonrası sorumlulukları birlikte değerlendirilmelidir.
ULAŞ İNŞAAT ile yapılacak ön görüşmede yapının mevcut durumu, malik beklentileri ve arsa bilgileri incelenerek proje için uygulanabilir yol haritası oluşturulur. Amaç, daha ilk aşamada belirsizlikleri azaltmak ve tarafların neyin yapılacağını aynı çerçevede görmesini sağlamaktır.
Kentsel dönüşüm maliyeti tek bir metrekare rakamından ibaret değildir. Yapının bulunduğu bölge, zemin ve temel sistemi, toplam inşaat alanı, bodrum sayısı, otopark çözümü, cephe, mekanik ve elektrik sistemleri, ince işçilik seviyesi ve seçilen malzemeler toplam bütçeyi doğrudan etkiler.
Demir, beton, yalıtım, tesisat, doğrama, seramik, mutfak, kapı, asansör ve cephe gibi kalemlerde yapılacak her kalite tercihi bütçeyi değiştirir. Bu nedenle sağlıklı bir maliyet hesabı, mümkün olduğunca ayrıntılı metraj ve teknik şartname üzerinden yapılmalıdır.

Farklı firmalardan alınan teklifler aynı kapsamı içermiyorsa toplam bedelleri karşılaştırmak yanıltıcı olabilir. Bir teklifte dahil olan kalem diğerinde hariç tutulmuş olabilir; marka ve model seviyeleri farklı olabilir veya teslim standardı farklı tanımlanabilir.
• Kaba yapı ve temel sistemi kapsamı
• Cephe, yalıtım ve doğrama özellikleri
• Mekanik ve elektrik tesisat seviyesi
• Asansör, ortak alan ve çevre düzenlemesi
• Mutfak, banyo, kapı, zemin ve duvar kaplama sınıfı
• Ruhsat, proje, harç, yıkım, şantiye ve resmi işlem kapsamı
• İş programı, teslim süresi ve gecikme hükümleri
• Fiyat farkı, revizyon ve ilave işlerin nasıl yönetileceği
En doğru karşılaştırma, tekliflerin aynı teknik şartnameye göre hazırlanmasıyla mümkündür. Böylece maliklerin yalnızca fiyatı değil, karşılığında teslim edilecek gerçek kalite seviyesini de görmesi sağlanır.
İnşaat maliyetleri; malzeme fiyatları, işçilik, finansman, kur hareketleri, proje detayları ve bölgesel piyasa koşullarına bağlı olarak hızlı değişebilir. Aynı büyüklükte iki bina, zemin koşulları veya teknik şartname farklı olduğu için birbirinden çok farklı bütçelere sahip olabilir.
Bu nedenle 2026 yılı için internette yer alan genel metrekare rakamları yalnızca kaba bir fikir verebilir. Gerçek bütçe, parsel ve proje özelinde yapılacak keşif, metraj ve malzeme sınıfı çalışmasıyla oluşturulmalıdır.

Mevzuat ve mühendislik açısından esas konu binanın yalnızca kaç yıllık olduğu değil, güvenli olup olmadığıdır. Daha yeni bir yapı uygulama hatası veya olumsuz zemin koşulları nedeniyle riskli olabilirken, daha eski bir yapı doğru tasarım ve bakım sayesinde farklı performans gösterebilir.
Bu nedenle bina yaşı bir ön değerlendirme göstergesi olarak ele alınmalı; nihai karar taşıyıcı sistem ve risk değerlendirmesi sonucunda verilmelidir.
Başvuru öncesinde yapıdaki tapu ve bağımsız bölüm bilgilerinin güncel olduğundan emin olunması, mevcut proje arşivinin kontrol edilmesi ve maliklerin süreç hakkında bilgilendirilmesi önemlidir. İdari başvuru, teknik çalışma ve malik kararlarının birbiriyle uyumlu yürütülmesi işlemleri hızlandırır.
Başvuru adımlarında kullanılacak belgeler ve kurumlar işlem türüne göre değişebilir. Bu nedenle dosya hazırlığı yapılırken güncel resmi liste esas alınmalı ve eksik evrak nedeniyle sürecin uzamasının önüne geçilmelidir.

1. Kat maliklerini bilgilendirin ve ortak ihtiyaçları yazılı hale getirin.
2. Tapu, arsa payı, bağımsız bölüm ve mevcut proje kayıtlarını toplayın.
3. İmar durumunu ve yeni yapılaşma olasılıklarını uzman ekiple değerlendirin.
4. Mevcut yapının teknik durumunu inceletin; gerekiyorsa resmi risk tespit sürecini başlatın.
5. Aynı teknik kapsam üzerinden fizibilite ve maliyet alternatiflerini karşılaştırın.
6. Sözleşme imzalamadan önce süre, malzeme, teslim seviyesi ve finansman modelini kesinleştirin.
7. Ruhsat ve uygulama aşamasına geçmeden sorumluluk dağılımını yazılı hale getirin.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Bulunması Gereken Ana Başlıklar
• Tarafların ve taşınmazın açık tanımı
• Bağımsız bölüm ve arsa payı esasları
• Yeni projenin mimari ve teknik kapsamı
• Kullanılacak malzemelerin marka, sınıf veya performans seviyeleri
• Proje, ruhsat, yıkım ve yapım süreçlerindeki sorumluluklar
• İş programı, başlangıç ve teslim koşulları
• Ödeme, katkı veya paylaşım modeli
• Gecikme, mücbir sebep, değişiklik ve ilave iş hükümleri
• Teslim, eksik işlerin tamamlanması ve garanti sorumlulukları

İşlem türüne göre resmi belge listesi değişebilmekle birlikte, başlangıç aşamasında aşağıdaki belgelerin hazır olması süreci kolaylaştırır:
• Tapu veya güncel taşınmaz kayıtları
• Hak sahiplerine ait kimlik bilgileri
• Arsa payı ve bağımsız bölüm listesi
• Belediye imar ve adres bilgileri
• Varsa mevcut mimari ve statik projeler
• Gerekli olması halinde vekaletname ve temsil belgeleri
• Riskli yapı veya teknik inceleme sürecine ilişkin rapor ve başvuru evrakları
Belgelerin adı, formatı ve geçerlilik süresi resmi süreçte farklılık gösterebilir. Dosya teslim edilmeden önce güncel kurum listesiyle karşılaştırma yapılmalıdır.
Kentsel dönüşüm toplantılarında gündemin önceden yazılı paylaşılması, teknik sunumun anlaşılır olması ve kararların toplantı tutanağına bağlanması önemlidir. Özellikle bağımsız bölüm paylaşımı, mali katkı, teslim süresi ve teknik şartname gibi konular sözlü bırakılmamalıdır.
Birden fazla teklif değerlendiriliyorsa tüm firmalara aynı bilgi seti verilmesi gerekir. Aksi durumda farklı kapsamlarla hazırlanmış teklifler arasında sağlıklı karar vermek zorlaşır.
6306 sayılı Kanun kapsamında dönemsel olarak kira, taşınma, kredi faiz desteği ve bazı harç veya vergi avantajları gibi destek mekanizmaları uygulanabilmektedir. Desteklerin kapsamı, tutarı, başvuru süresi ve yararlanma şartları ilgili dönemin resmi düzenlemelerine göre değişebilir.
Bu nedenle geçmiş yıllara ait destek rakamları güncel başvurularda doğrudan esas alınmamalıdır. Proje başlangıcında hak sahiplerinin hangi desteklerden yararlanabileceği güncel mevzuata göre ayrı ayrı kontrol edilmelidir.